Rückbau
richtig planen

Ein Schadstoffkataster ist die systematische Bestandsaufnahme aller Schadstoffe in einem Gebäude — welche vorhanden sind, wo genau sie sitzen, in welcher Menge und wie sie zu bewerten sind. Es enthält die Laborbefunde, eine raumweise Verortung mit Plänen und Fotos, die Einstufung der Abfälle und Empfehlungen für Verfahren und Reihenfolge. Gebraucht wird es, sobald ein Gebäude mit Bauzeit vor 1993 zurückgebaut, entkernt oder umfassend saniert werden soll, und regelmäßig auch, wenn eine Ausschreibung Angebote vergleichbar machen soll. Ohne Kataster kalkuliert jeder Bieter seine eigenen Annahmen ein, und die Angebote sind nicht vergleichbar. Die VDI 6202 beschreibt den Ablauf von der Erkundung bis zur Entsorgung.

Nein, und das ist eine bewusste Abgrenzung. Ein Kataster oder Gutachten, das vor Behörden und im Streitfall Bestand hat, erstellt eine sachverständige Person mit entsprechender Qualifikation. Wir übernehmen die Objektbegehung, die Probenahme, die Beauftragung der Laboranalyse und das darauf aufbauende Rückbau- und Sanierungskonzept — und wir sagen Ihnen, wann ein förmliches Kataster erforderlich ist und was hineingehört. Anbieter, die Sanierung und Begutachtung aus einer Hand versprechen, sollten Sie zumindest danach fragen, wer die Begutachtung fachlich verantwortet.

Sechs Punkte entscheiden in der Praxis. Erstens der Leistungsumfang: bis Oberkante Bodenplatte oder einschließlich Fundamenten, mit oder ohne Verfüllung. Zweitens eine Regelung für Schadstoffe, die erst beim Rückbau auftauchen — wie gemeldet wird, wer die Beprobung beauftragt, nach welcher Grundlage der Nachtrag abgerechnet wird. Drittens Entsorgung und Nachweise samt Abrechnungseinheit. Viertens Fristen, die die Vorlaufzeiten für Laboranalysen, Anzeigen und Freimessungen tatsächlich abbilden. Fünftens die Abrechnungsart, pauschal oder nach Aufmaß. Sechstens der Zustand bei Übergabe: besenrein, geräumt, freigemessen oder baureif sind vier verschiedene Dinge. Die VDI 6202 Blatt 1 gibt zu Bauvertragsregelungen ergänzende Empfehlungen zur VOB. Ob eine Klausel rechtlich wirksam ist, gehört in die anwaltliche Prüfung.

Der Aufwand richtet sich nach der Zahl der zu untersuchenden Materialien und nicht nach der Gebäudegröße. Ein Haus mit fünf verdächtigen Materialien verursacht denselben Analyseaufwand, ob es 100 oder 200 Quadratmeter hat. Deshalb weisen wir Probenahme und Analyse immer separat aus statt in einer Quadratmeterpauschale zu verstecken. Der Nutzen ist in beide Richtungen groß: Fällt die Analyse negativ aus, ersparen Sie sich die aufwendige Sanierung und wissen es belegbar. Fällt sie positiv aus, kennen Sie den Umfang, bevor die Baustelle läuft — und nicht mitten darin.

Weil sie darüber entscheidet, ob Sie Angebote überhaupt vergleichen können. Liegt kein Erkundungsergebnis vor, kalkuliert jeder Bieter eigene Annahmen: Der eine unterstellt keine Schadstoffe und ist billig, der andere kalkuliert Risiko ein und ist teuer. Sie vergleichen dann keine Preise, sondern Annahmen. Kommt es später anders, folgen Nachträge — und ein Nachtrag mitten im laufenden Rückbau ist die teuerste Form, dieselbe Arbeit zu bezahlen, weil die Baustelle steht, während verhandelt wird.

Die VDI 6202 unterscheidet drei Formen. Primäre Kontamination bedeutet, dass der Schadstoff Bestandteil des Baustoffs selbst ist — Asbest in einer Wellplatte, PCB in einer Fugenmasse. Sekundäre Kontamination liegt vor, wenn ein ursprünglich unbelastetes Material den Schadstoff aus der Umgebung aufgenommen hat, etwa Mauerwerk neben einer PCB-Fuge oder Estrich unter einem asbesthaltigen Kleber. Nutzungsbedingte Kontamination stammt aus dem Betrieb des Gebäudes, etwa Öl in Werkstattböden. Die Unterscheidung ist nicht akademisch: Sie entscheidet über den Umfang. Bei sekundärer Kontamination muss oft mehr abgetragen werden als das belastete Bauteil selbst.

Die Begehung selbst ist an einem Termin erledigt. Der Zeitrahmen entsteht danach: Die Laboranalyse braucht einige Werktage, die Auswertung und das Konzept ebenfalls, und wenn ein förmliches Kataster durch eine sachverständige Person erstellt wird, kommt dessen Bearbeitungszeit hinzu. Danach folgen Ausschreibung und Vergabe. Für Asbestarbeiten ist zusätzlich die Anzeigefrist von einer Woche vor Beginn einzuplanen. Wer einen festen Termin für den Baubeginn hat, sollte deshalb mit der Erkundung anfangen und nicht mit der Suche nach dem ausführenden Betrieb.

Für die Arbeiten, die wir selbst ausführen, ja. Die Anzeige von Asbesttätigkeiten ist Sache des ausführenden Betriebs; Sie als Auftraggeberseite müssen dafür nichts einreichen. Bei den bauordnungsrechtlichen Anzeigen und Anträgen hängt es vom Bundesland und vom Vorhaben ab, und die Bauherrschaft ist dort die einreichende Stelle — wir bereiten die Unterlagen vor und sagen, was wohin gehört. Welche Anzeigen wann fällig werden, haben wir auf einer eigenen Seite zusammengestellt.

Ja. Begehung, Probenahme, Konzept und Leistungsverzeichnis sind eigenständige Leistungen und werden separat abgerechnet. Gerade bei der Ausschreibung ist es sinnvoll, dass die Planung nicht von demjenigen kommt, der anschließend anbietet — sonst beschreibt jemand die Leistung, die er selbst verkaufen will. Wenn Sie uns anschließend beauftragen möchten, rechnen wir die Planungsleistung an; wenn nicht, erhalten Sie die Unterlagen und schreiben damit aus.

Eine Kostenschätzung ist genau so gut wie die Erkundung, auf der sie beruht. Ohne Probenahme ist sie eine Vermutung mit Nachkommastellen. Mit Erkundungsergebnis ist sie belastbar — und die verbleibende Unsicherheit lässt sich benennen, statt sie zu verschweigen. Wir weisen deshalb aus, welche Positionen feststehen und welche unter Vorbehalt stehen, etwa weil ein Bauteil erst nach dem Öffnen beurteilt werden kann. Eine Zahl ohne diese Unterscheidung ist im Zweifel die unehrlichere Zahl.