Gerechnet wird nach umbautem Raum, also Grundfläche mal Gebäudehöhe einschließlich Keller. Marktüblich liegt ein freistehendes, konventionell gemauertes Gebäude mit freier Zufahrt bei 80 bis 120 Euro je Kubikmeter. In beengter Lage — Reihenhaus, Innenstadt oder direkt angrenzende Nachbarbebauung — sind es 100 bis 150 Euro je Kubikmeter. Stahlbeton- und Industriebauten liegen je nach Konstruktion zwischen 60 und 180 Euro je Kubikmeter; die Spanne ist hier am größten, weil zwischen einer einfachen Halle und einem stark bewehrten Skelettbau Welten liegen. Enthalten sind Abbruch, Materialtrennung, Abtransport und Entsorgung mit Nachweis. Nicht enthalten sind Schadstoffsanierung, Fundamentaushub und die Verfüllung der Baugrube.

Angebote werden nach Kubikmetern kalkuliert, die meisten Eigentümer kennen aber nur die Quadratmeter Wohnfläche. Als Näherung gilt: Bei rund drei Metern Geschosshöhe entspricht ein Quadratmeter Wohnfläche etwa drei Kubikmetern umbautem Raum. Ein Mehrfamilienhaus mit 600 Quadratmetern Wohnfläche liegt damit grob bei 1.800 Kubikmetern — zuzüglich Keller und Dachraum, die in der Wohnfläche nicht auftauchen, beim Abbruch aber sehr wohl anfallen. Für eine erste Einordnung reicht das; verbindlich wird der Preis nach der Besichtigung mit Aufmaß.

Weil es bei mehreren Geschossen weder technisch noch rechtlich funktioniert. Der Bagger erreicht die oberen Etagen nicht, und beim Zusammenschieben ließe sich nicht steuern, wohin die Masse fällt — ein Problem, sobald ein Nachbargebäude, eine Straße oder eine Leitung in der Nähe ist. Hinzu kommt: Schadstoffe müssen vorher heraus, und Materialien sollen für die Entsorgung getrennt bleiben. Beides ist nach einem Zusammenschieben nicht mehr möglich. Gearbeitet wird deshalb etagenweise von oben nach unten, in einer Reihenfolge, die die Lastabtragung berücksichtigt.

Eine Genehmigung im Sinne einer Baugenehmigung gibt es für den reinen Abbruch in Niedersachsen nicht. Die Beseitigung baulicher Anlagen ist nach § 60 Absatz 3 der Niedersächsischen Bauordnung im Regelfall verfahrensfrei. Anzeigepflichtig sind Hochhäuser sowie Teile baulicher Anlagen, die nicht im Anhang zur NBauO genannt sind. Ein Hochhaus ist ein Gebäude, bei dem der Fußboden mindestens eines Aufenthaltsraums mehr als 22 Meter über der Geländeoberfläche liegt. Das bedeutet in der Praxis: Ein übliches drei- bis sechsgeschossiges Mehrfamilienhaus ist kein Hochhaus, seine Beseitigung ist damit verfahrensfrei. Übertragen Sie hier bitte keine Angaben aus Nordrhein-Westfalen oder Berlin — dort ist die Anzeigepflicht anders konstruiert.

Dann wird die Beseitigung der Bauaufsichtsbehörde vor der Ausführung von der Bauherrschaft angezeigt. Zu den Unterlagen gehören ein einfacher Lageplan mit der Lage der zu beseitigenden Anlagen und die Bestätigung einer Tragwerksplanung zur Wirksamkeit der vorgesehenen Sicherungsmaßnahmen und zur Standsicherheit angrenzender baulicher Anlagen. Mit den Arbeiten darf erst begonnen werden, wenn seit der Bestätigung der Vollständigkeit und Richtigkeit der Anzeige durch die Behörde ein Monat vergangen ist. Diese Frist läuft ab der Bestätigung, nicht ab dem Tag des Einreichens. In Osnabrück ist der Fachdienst Bauordnung und Denkmalpflege zuständig, eingereicht wird über die digitale Bauplattform der Stadt.

Nein. Verfahrensfrei heißt nur, dass kein bauaufsichtliches Verfahren durchlaufen wird. Das Gefahrstoffrecht gilt unverändert: Asbestarbeiten sind anzuzeigen, unabhängig davon, ob der Abbruch selbst anzeigepflichtig ist. Ebenso gelten Abfallrecht mit Nachweispflicht, Immissionsschutz bei Staub und Lärm, Artenschutz bei Fledermaus- und Vogelquartieren im Gebäude sowie das Nachbarrecht. Steht das Gebäude unter Denkmalschutz oder in einem Sanierungsgebiet, kommen weitere Genehmigungen hinzu, die mit der Bauordnung nichts zu tun haben.

Das ist der aufwendigste Fall überhaupt. Die gemeinsame Wand ist oft keine saubere Trennwand, sondern eine gemeinsam genutzte Konstruktion, die Lasten beider Häuser trägt. Vor dem Abbruch klärt eine Tragwerksplanung, ob und wie das Nachbargebäude gesichert werden muss, und ob eine Abfangung oder Aussteifung erforderlich ist. Danach folgen der Verschluss und die Abdichtung der freigelegten Wand gegen Wasser, dazu Wärmedämmung und Oberflächenschutz — sonst steht der Nachbar mit einer ungeschützten Innenwand im Wetter. Empfehlenswert ist außerdem ein Beweissicherungsverfahren mit Dokumentation des Zustands vor Beginn, damit später klar ist, welche Risse schon vorher da waren.

An jeder offenen Geschosskante ist eine Absturzsicherung erforderlich, dazu Bauzaun, Gerüst und Staubschutznetze zur Nachbarschaft. Material wird über Schuttrutschen oder innen abgeführt, nicht über die Fassade. Staub wird durch Befeuchtung gebunden, weil Sprühnebel an der Abbruchkante mehr bringt als jede spätere Reinigung. Bei angrenzender Bebauung ist eine Erschütterungsüberwachung sinnvoll. Feste Arbeitszeiten, eine Ankündigung an die Nachbarschaft und eine erreichbare Ansprechperson auf der Baustelle ersparen erfahrungsgemäß die meisten Konflikte.

Vier Gruppen tauchen regelmäßig auf. Asbest steckt in Floor-Flex-Bodenplatten samt schwarzem Kleber und in Asbestzement an Fassade, Fensterbänken und Brüstungen. Künstliche Mineralfasern finden sich in Abhangdecken, Installationsschächten und hinter Verkleidungen; Material von vor Juni 1996 gilt als krebsverdächtig und läuft unter 17 06 03*. PCB steckt in Fugendichtmassen zwischen Betonfertigteilen, typisch für die 1960er und 1970er Jahre. PAK finden sich in teerhaltigen Klebern unter Parkett und in Bitumenbahnen. Der Unterschied zum Einfamilienhaus ist die Wiederholung: Was in einer Wohnung verbaut ist, steckt meist in allen — die Menge multipliziert sich mit der Zahl der Einheiten.

Eine pauschale Prozentzahl wäre hier irreführend, weil der Aufschlag vollständig davon abhängt, was gefunden wird und in welcher Menge. Belastbar sind die Einzelpreise: Asbesthaltige Bodenbeläge samt Kleber liegen bei 30 bis 50 Euro je Quadratmeter, Asbestzement an der Fassade bei 25 bis 60 Euro je Quadratmeter, schwach gebundener Asbest bei 40 bis 150 Euro je Quadratmeter, PCB-belastete Fugen bei 150 bis 400 Euro je laufendem Meter. Diese Positionen kommen zum Abbruchpreis hinzu, denn die Schadstoffsanierung ist in den Kubikmeterpreisen nicht enthalten. Genau deshalb steht die Erkundung am Anfang: Ohne sie ist jede Zahl geraten, und Nachträge mitten im Projekt sind der teuerste Weg.

Die reine Abbruchzeit hängt an umbautem Raum, Bauart und Zugänglichkeit und wird beim Aufmaß bestimmt. Verlässlicher planen lässt sich der Rahmen darum herum: Die Laboranalyse der Schadstoffproben braucht einige Werktage, Asbestarbeiten sind eine Woche vor Beginn anzuzeigen, und ist der Abbruch selbst anzeigepflichtig, kommt die Monatsfrist nach der behördlichen Bestätigung hinzu. Wer einen festen Termin für den Neubaubeginn hat, sollte deshalb mit der Erkundung anfangen und nicht mit der Suche nach dem Abbruchunternehmen.

Das ist Verhandlungssache und gehört ausdrücklich ins Angebot. Üblich sind zwei Varianten: Abbruch bis Oberkante Bodenplatte, wobei Keller und Fundamente im Boden bleiben, oder vollständiger Rückbau einschließlich Fundamenten mit anschließender Verfüllung und Verdichtung der Baugrube. Die zweite Variante kostet mehr, ist aber meist nötig, wenn neu gebaut werden soll. In den genannten Kubikmeterpreisen sind Fundamentaushub und Verfüllung nicht enthalten — prüfen Sie beim Angebotsvergleich, welche Variante jeweils gemeint ist, sonst vergleichen Sie zwei verschiedene Leistungen.