Haus abreißen
Detmold

Gerechnet wird nach umbautem Raum, also Grundfläche mal Gebäudehöhe einschließlich Keller — nicht nach Wohnfläche. Marktüblich liegt ein freistehendes, konventionell gemauertes Haus mit freier Zufahrt bei 80 bis 120 Euro je Kubikmeter. In beengter Lage, also bei Doppelhaushälften, Reihenhäusern oder direkt angrenzender Nachbarbebauung, sind es 100 bis 150 Euro je Kubikmeter, weil aufwendiger gearbeitet und gesichert werden muss. Stahlbeton- und Gewerbebauten liegen je nach Konstruktion zwischen 60 und 180 Euro je Kubikmeter. Enthalten sind Abbruch, Materialtrennung, Abtransport und Entsorgung mit Nachweis. Nicht enthalten sind Schadstoffsanierung, Fundamentaushub und die Verfüllung der Baugrube — genau diese drei Positionen sind der häufigste Grund, warum zwei Angebote nicht vergleichbar sind.

Angebote werden nach Kubikmetern kalkuliert, die meisten Eigentümer kennen aber nur die Quadratmeter Wohnfläche. Als Näherung gilt: Bei rund drei Metern Geschosshöhe entspricht ein Quadratmeter Wohnfläche etwa drei Kubikmetern umbautem Raum. Ein Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern Wohnfläche liegt damit grob bei 420 Kubikmetern — zuzüglich Keller und Dachraum, die in der Wohnfläche nicht mitzählen, beim Abbruch aber sehr wohl anfallen. Für eine erste Einordnung reicht das; verbindlich wird der Preis nach der Besichtigung mit Aufmaß.

Für Detmold gilt die Bauordnung Nordrhein-Westfalen. Nach § 62 Absatz 3 BauO NRW ist die Beseitigung freistehender Gebäude der Gebäudeklassen 1 und 3 verfahrensfrei — das trifft auf das klassische freistehende Einfamilienhaus bis sieben Meter Höhe zu. In allen übrigen Fällen ist die beabsichtigte Beseitigung mindestens einen Monat vorher schriftlich bei der Bauaufsichtsbehörde anzuzeigen; einzureichen ist sie durch die Bauherrschaft. Anzeigepflichtig sind damit insbesondere Doppelhaushälften und Reihenhäuser, weil sie nicht freistehen, sowie alle Gebäude über sieben Meter Höhe. Zuständig ist in Detmold die Technische Bauaufsicht der Stadt als untere Bauaufsichtsbehörde, nicht der Kreis Lippe. Übertragen Sie hier bitte keine Angaben aus Niedersachsen oder Berlin — dort ist die Regelung anders aufgebaut.

Das ist der aufwendigste Fall, und zwar in zweifacher Hinsicht. Erstens ist die Beseitigung nicht verfahrensfrei, weil das Gebäude nicht freisteht — es gilt die Anzeigepflicht mit der Monatsfrist. Zweitens verlangt § 62 Absatz 3 BauO NRW zusätzlich, dass eine qualifizierte Person nach § 54 Absatz 4 beurteilt und nachweist, dass die Standsicherheit des Gebäudes oder der Gebäude, an die das zu beseitigende Gebäude angebaut ist, während und nach der Beseitigung gewahrt bleibt. Praktisch heißt das: ohne Tragwerksplanung geht hier nichts. Hinzu kommen der Verschluss und die Abdichtung der freigelegten Nachbarwand sowie ein Beweissicherungsverfahren vor Beginn.

Nein, und das wird regelmäßig falsch verstanden. Verfahrensfrei heißt nur, dass kein bauaufsichtliches Verfahren durchlaufen wird. Umweltrecht, Abfallrecht mit Nachweispflicht, Artenschutzrecht und Denkmalschutz gelten unverändert weiter. Wer im Sommer ein Dach abbricht, in dem Fledermäuse oder Schwalben nisten, hat ein artenschutzrechtliches Problem, ganz unabhängig von der Bauordnung. Ebenso gilt das Gefahrstoffrecht: Asbestarbeiten sind anzuzeigen, auch wenn der Abbruch selbst verfahrensfrei ist. Und steht das Gebäude unter Denkmalschutz oder in einem Sanierungsgebiet, kommen weitere Genehmigungen hinzu.

Abriss und Abbruch meinen dasselbe. Umgangssprachlich sagt man Abriss, fachlich und in den Bauordnungen heißt es Abbruch oder Beseitigung — einen inhaltlichen Unterschied gibt es nicht. Rückbau beschreibt dagegen die Methode und nicht den Umfang: Bauteile werden in festgelegter Reihenfolge ausgebaut, damit die Fraktionen sortenrein bleiben. Das kostet mehr Zeit, spart aber bei der Entsorgung erheblich. Die Entkernung schließlich ist etwas ganz anderes — dort bleibt das Gebäude stehen, nur das Innere kommt heraus. Wer sein Haus erhalten und neu ausbauen will, braucht keine Beseitigung, sondern eine Entkernung.

Bei Bauzeit vor 1993 ist das der sinnvolle Weg, und in der Praxis auch der einzige, der zu einem belastbaren Angebot führt. Typisch sind asbesthaltige Wellplatten auf Dach und Fassade, Floor-Flex-Bodenplatten mit schwarzem Kleber, Asbest in Fliesenklebern und Spachtelmassen, alte Mineralwolle aus der Zeit vor Juni 1996 sowie teerhaltige Kleber mit PAK. Die Schadstoffsanierung ist in den Kubikmeterpreisen für den Abbruch nicht enthalten. Eine pauschale Prozentangabe für den Aufschlag wäre irreführend, weil er vollständig davon abhängt, was gefunden wird und in welcher Menge. Belastbar sind die Einzelpreise: asbesthaltige Bodenbeläge samt Kleber 30 bis 50 Euro je Quadratmeter, Asbestzement an Dach und Fassade 25 bis 60 Euro je Quadratmeter, schwach gebundener Asbest 40 bis 150 Euro je Quadratmeter.

Das ist Verhandlungssache und gehört ausdrücklich ins Angebot, weil es einen erheblichen Teil der Summe ausmacht. Zwei Varianten sind üblich. Beim Abbruch bis Oberkante Bodenplatte kommt der aufsteigende Bau weg, Keller und Fundamente bleiben im Boden — die günstigere Variante, die aber später Ärger macht, wenn neu gebaut wird und der Erdbauer auf Altbeton stößt. Beim vollständigen Rückbau werden Bodenplatte, Kellerwände und Fundamente mit ausgebaut, anschließend wird die Grube lagenweise verfüllt und verdichtet. Ohne fachgerechte Verdichtung sackt die Fläche über Jahre nach. Prüfen Sie beim Angebotsvergleich, welche Variante jeweils gemeint ist — sonst vergleichen Sie zwei verschiedene Leistungen.

Sechs Dinge, und das Wichtigste vorweg: Fangen Sie damit früh an, denn hier entstehen die meisten Verzögerungen. Erstens das Objekt vollständig räumen, auch Keller, Dachboden und Garage. Zweitens alle Versorgungsverträge kündigen. Drittens den Ausbau von Strom- und Gaszähler beim Messstellenbetreiber beantragen — das darf nur er, und es dauert. Viertens die Hausanschlüsse durch den Netzbetreiber trennen und sichern lassen, den Abwasseranschluss verschließen. Fünftens bei Ölheizung den Tank fachgerecht entleeren, reinigen und stilllegen lassen. Sechstens die Nachbarn informieren und bei angebauter Bebauung ein Beweissicherungsverfahren mit Fotos und Rissprotokoll durchführen. Ein Abbruchtermin scheitert selten am Kalender des Abbruchunternehmens, sondern fast immer an einem Zähler, der noch hängt.

Die reine Abbruchzeit für ein Einfamilienhaus liegt häufig im Bereich weniger Arbeitstage; verbindlich wird das nach dem Aufmaß. Planungsrelevant ist der Rahmen darum herum. Die Laboranalyse der Schadstoffproben braucht einige Werktage. Ist die Beseitigung anzeigepflichtig, kommt die Monatsfrist hinzu. Asbestarbeiten sind eine Woche vor Beginn anzuzeigen. Und der Ausbau der Zähler hängt am Termin des Messstellenbetreibers. Wer einen festen Termin für den Neubaubeginn hat, sollte deshalb mit Schadstofferkundung und Zählerausbau anfangen und nicht mit der Suche nach dem Abbruchunternehmen.

Es wird getrennt aufgenommen, und darin liegt der größte Kostenhebel des ganzen Projekts. Sortenreiner mineralischer Bauschutt aus Beton, Ziegeln und Fliesen liegt bei 40 bis 80 Euro je Tonne, Mischbauschutt mit Anteilen von Putz, Gips oder Dämmung bei 120 bis 200 Euro je Tonne, und Baumischabfall bei 200 bis 300 Euro je Tonne. Zwischen der günstigsten und der teuersten Variante liegt damit etwa der Faktor fünf. Deshalb wird beim Abbruch sortiert und nicht alles in einen Container geworfen. Ein Punkt fällt dabei häufig durch: Gips und Gipskarton gehören nicht in den Bauschutt, weil sie die Aufbereitung zu Recyclingbaustoffen unbrauchbar machen.

Ja, im Stadtgebiet Detmold und in den umliegenden Gemeinden des Kreises Lippe. Zu beachten ist dabei: Die Bauordnung gilt landesweit gleich, die zuständige Behörde unterscheidet sich aber. Detmold ist Große kreisangehörige Stadt und hat eine eigene untere Bauaufsichtsbehörde; für die übrigen Gemeinden im Kreis ist der Kreis Lippe zuständig. Wir klären vor dem Termin, wohin die Anzeige geht.